La obra se desarrolla en un patio de vecinos en el interior de una corrala madrileña de finales del siglo XIX. Felipe, uno de los vecinos del patio, presume de ser el único que resiste los encantos de Maria Pepa, sin embargo está totalmente enamorado de ella. Igualmente Mari Pepa siente celos cuando ve a Felipe acercarse a otras, y aunque ambos están enamorados mutuamente simulan un desprecio que no sienten. Cuando todos se marchan a la verbena Mari Pepa y Felipe se acercan cariñosamente, pero su pasión no les dura demasiado, ya que poco después Felipe le reprocha a Mari Pepa mirar a otros hombres y esto les lleva a una discusión, algo que se vuelve frecuente en su relación a partir de ese momento. Aún así, mantienen todo el asunto en secreto. Entretanto las vecinas, hartas del comportamiento de sus maridos hacia Mari Pepa, deciden escarmentarlos. Para ello les hacen creer, con ayuda de Chupitos, que Mari Pepa los ha citado y cuando estos caen en la trampa, son descubiertos en el último momento por sus mujere. Finalmente, después de descubrirse el engaño, Felipe confiesa su amor ante toda la vecindad y Mari Pepa se arroja definitivamente a sus brazos.
